Blogue · 27 septembre 2026 · 4 min de lecture
Photographier un duplex pour le propriétaire-occupant : le logement qu'on habite, celui qu'on loue, et la galerie qui parle aux deux
Le duplex est la porte d'entrée des premiers acheteurs : on habite un logement, l'autre paie l'hypothèque. Comment la galerie sert ce projet : le logement principal comme une maison, le logement loué, le sous-sol, la cour, les entrées.
Le duplex est la propriété la plus achetée par les premiers acheteurs de Montréal, de Laval et de Longueuil qui ne peuvent pas payer une maison seuls : on habite un logement, l'autre paie une partie de l'hypothèque. C'est un projet de vie autant qu'un investissement, et la galerie doit parler aux deux moitiés de l'acheteur : celle qui se projette dans le logement qu'elle habitera, et celle qui calcule le loyer de l'autre. Voici comment on photographie un duplex pour le propriétaire-occupant, différemment d'un plex d'investisseur.
Le logement principal : comme une maison, avec 30 photos
Le logement que l'acheteur habitera (celui du propriétaire actuel, souvent le rez-de-chaussée avec le sous-sol et la cour, ou l'étage avec le balcon) se photographie comme une maison : chaque pièce, la cuisine avec soin, les chambres, la salle de bain, le sous-sol s'il lui est rattaché, l'accès à la cour. C'est là que l'acheteur se projette, et c'est la majorité de la galerie. On suit la logique de la maison, décrite dans notre article sur le cottage ou celui sur le bungalow selon la configuration.
Le logement loué : 6 à 8 photos, avec le préavis
L'autre logement est occupé par un locataire ; on le photographie en 6 à 8 photos (l'aire de vie, la cuisine, une chambre, la salle de bain), avec le préavis de 24 heures prévu par la loi, entre 9 h et 21 h, sans montrer les effets personnels de façon identifiable. L'acheteur veut voir l'état (rénové ou d'origine), la lumière et la taille ; il ne veut pas visiter la vie du locataire. On décrit la marche à suivre dans notre article sur les propriétés occupées.
Le sous-sol : à qui appartient-il ?
Dans un duplex, le sous-sol est souvent rattaché au logement du propriétaire (salle familiale, rangement, salle de lavage), parfois partagé, parfois un troisième espace avec potentiel. La galerie le montre clairement dans la section du logement auquel il appartient, et le plan 2D indique l'accès ; on l'explique dans notre article sur le plan et le sous-sol. Pour le premier acheteur, un sous-sol rattaché à son logement, c'est de l'espace en plus ; la galerie doit le dire.
Les entrées, la cour, le stationnement
Une photo des deux entrées (l'indépendance des logements), la cour arrière (à qui elle est, partagée ou non), le stationnement (combien de places, pour quel logement), et l'escalier extérieur ou intérieur qui mène au logement du haut. Ce sont les questions pratiques que le premier acheteur pose à la visite ; la galerie y répond avant.
L'extérieur et le drone
La façade entière, souvent de brique, photographiée de biais ou à la perche sur une rue étroite ; la vue aérienne pour la toiture (le premier acheteur a peur des toits plats), la cour et le stationnement. On détaille dans notre article sur le drone et le plex. Sur un duplex jumelé de banlieue (Laval, Longueuil, Saint-Léonard), le drone montre aussi le terrain et la position sur la rue.
L'ordre de la galerie : d'abord habiter, ensuite louer
La galerie commence par la façade, puis le logement principal complet (l'acheteur se projette), puis le sous-sol et la cour, puis le logement loué (l'acheteur calcule), puis les entrées, le stationnement, la toiture. Le courtier place le plan 2D de chaque logement après les photos du logement. C'est l'ordre du projet de vie : « je vis ici, et ça, ça paie ».
Le duplex d'investisseur : une autre galerie
Un duplex vendu à un investisseur qui n'y habitera pas se photographie comme un plex, logement par logement, avec la même attention aux deux ; on décrit cette galerie dans notre guide du plex. Le courtier sait qui achète dans son secteur ; la galerie suit.
Le prix
Forfait multi-logements : 175 $ pour le premier logement et 110 $ pour le deuxième, soit 285 $ pour un duplex, avec le plan 2D par logement (50 $ ou 100 $ selon la taille) et le drone à 110 $ en option. L'estimateur en ligne donne le montant exact.
En résumé
Un duplex pour le propriétaire-occupant se photographie en deux parties : le logement principal comme une maison, avec le sous-sol et la cour qui lui appartiennent, puis le logement loué en 6 à 8 photos avec le préavis, puis les entrées, le stationnement et la toiture. L'ordre suit le projet de vie de l'acheteur : habiter d'abord, louer ensuite.
Un duplex à photographier ? L'estimateur en ligne donne le prix exact pour deux logements ; prévoyez le préavis au locataire.
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