Blogue · 26 septembre 2026 · 4 min de lecture

Photographier une propriété occupée par des locataires : préavis, accès et préparation

Plex, condo loué, maison avec locataire : ce que la loi québécoise exige comme préavis, comment organiser l'accès et la préparation, et ce qu'on photographie ou non dans un logement occupé.

La majorité des propriétés que nous photographions sont occupées au moment de la séance. Par le vendeur, souvent ; par des locataires, très souvent quand il s'agit d'un plex, d'un condo loué ou d'une maison à revenus. Un logement occupé se photographie très bien. Ce qui demande de l'organisation, ce n'est pas la photo, c'est l'accès et la préparation avec des gens qui n'ont pas décidé de vendre.

Ce que la loi exige au Québec

Un propriétaire qui veut faire visiter ou photographier un logement loué doit respecter le Code civil du Québec : un préavis de 24 heures au locataire, et un accès entre 9 h et 21 h. Le locataire ne peut pas refuser une visite raisonnable annoncée dans ces conditions, mais il peut exiger d'être présent. Ce sont les règles générales ; un bail ou une situation particulière peut prévoir autre chose, et pour un cas litigieux, le Tribunal administratif du logement reste la référence. Cet article décrit la pratique courante, il ne remplace pas un avis juridique.

Dans la pratique, 24 heures est un minimum légal, pas un objectif : plus le locataire est prévenu tôt, plus il coopère.

Organiser l'accès, unité par unité

Pour un plex de trois logements, il faut trois accès confirmés à l'heure de la séance. Le courtier ou le propriétaire s'en charge ; nous ne contactons pas les locataires directement. Ce qui fonctionne :

• Une date et une heure fixes, transmises par écrit à chaque locataire au moins 48 heures d'avance.
• Un ordre de passage : logement du propriétaire, puis les unités locatives dans l'ordre des étages. Chaque locataire sait à quelle heure environ on arrive chez lui.
• Un plan B pour l'unité dont le locataire ne répond pas : clé du propriétaire avec préavis écrit, ou report de cette seule unité.

Un logement inaccessible le jour de la séance, c'est un deuxième déplacement. Mieux vaut reporter toute la séance de deux jours que de livrer une galerie avec un logement manquant.

La préparation d'un logement qu'on n'habite pas

On ne peut pas demander à un locataire de faire du home staging. On peut lui demander trois choses raisonnables, par écrit :

• Ranger les surfaces : comptoirs, tables, lavabos. Quinze minutes suffisent.
• Ouvrir les stores et allumer les lumières, ou nous laisser le faire.
• Mettre de côté les objets très personnels : photos, documents, médicaments, produits d'hygiène.

Le reste (meubles, décoration, couleurs) se photographie tel quel. L'acheteur d'un plex sait que les logements sont habités ; il veut voir l'état, la lumière et la configuration, pas une mise en scène.

Ce qu'on photographie, et ce qu'on laisse

Dans un logement occupé, on photographie chaque pièce, mais on cadre pour montrer l'espace plutôt que les objets : hauteur de comptoir, coins, vers les fenêtres. On évite les gros plans sur les effets personnels. Si le locataire demande qu'une pièce ne soit pas photographiée (une chambre d'enfant, un bureau avec des documents), on respecte, et on le note pour le courtier.

Une photo montrant un logement franchement négligé pose une question au courtier : la publier telle quelle (honnête, mais dissuasive) ou ne pas la publier (et l'acheteur se demandera pourquoi). Notre conseil : une photo honnête, bien cadrée, vaut mieux qu'un trou dans la galerie. On en parle dans notre guide du plex.

Le locataire présent pendant la séance

C'est son droit, et c'est souvent plus simple : il ouvre, il indique ce qu'il ne veut pas voir photographié, il rassure son chat. Une séance dans un logement de 4 ½ prend 15 à 20 minutes ; la plupart des locataires préfèrent rester.

Les cas particuliers

• Condo loué : le locataire est prévenu par le propriétaire ; les aires communes se coordonnent avec le syndicat. Voir notre article sur les aires communes.
• Location court terme (Airbnb) : on photographie entre deux réservations, unité vide et préparée comme pour un séjour.
• Maison avec un locataire au sous-sol : même règle de préavis pour l'unité du bas, même si le propriétaire occupe le haut.

En résumé

Un logement occupé se photographie sans difficulté à trois conditions : un préavis écrit d'au moins 24 heures (48 recommandées), entre 9 h et 21 h ; un accès confirmé pour chaque unité ; et une demande de préparation simple, limitée aux surfaces et aux objets personnels. Le locataire peut être présent, et c'est souvent tant mieux.

Un plex ou une propriété louée à mettre en marché ? Réservez dans l'estimateur en ligne et indiquez le nombre d'unités dans les notes : on prévoit la durée en conséquence.

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