Blogue · 2 octobre 2026 · 4 min de lecture

Immeuble de 6 à 12 logements : la séance logement par logement

Photographier un immeuble de 6 à 12 logements est surtout un problème d'horaire : locataires, accès, ordre des unités, logements vacants. Le plan de séance logement par logement, et les images qui comptent pour l'investisseur.

Un immeuble de 6 à 12 logements ne se photographie pas comme une maison : il se photographie comme douze petites séances à coordonner, plus l'extérieur, plus les aires communes. La difficulté n'est pas la photo, c'est l'horaire. Un locataire absent, une porte verrouillée ou un logement qu'on n'a pas prévenu peuvent faire perdre une demi-journée. Voici comment organiser la séance logement par logement pour que tout soit photographié, sans conflit et sans surprise.

Commencer par le tableau des logements

Avant de réserver, le courtier ou le propriétaire dresse un tableau simple, une ligne par logement :

Ce tableau fait gagner du temps au photographe et à tout le monde : il sait combien d'unités sont occupées, lesquelles sont vacantes, lesquelles présentent un défi (un chien, un locataire en télétravail, un logement en travaux). Il permet aussi d'établir la durée de la séance. Notre article sur la durée d'une séance photo donne des repères par type de propriété.

Le préavis aux locataires

Pour un logement occupé, un préavis raisonnable de 24 heures s'impose, et les visites se déroulent entre 9 h et 21 h. En pratique, on envoie un avis écrit à chaque locataire avec la date, la plage horaire et la durée prévue. On précise que la photo porte sur le logement, qu'aucune personne n'y apparaît et qu'on demande de rendre les pièces présentables : lit fait, comptoirs dégagés, objets personnels rangés.

Un locataire averti et respecté collabore. Un locataire surpris refuse parfois l'accès, et c'est son droit. Voyez les détails dans notre article sur la propriété occupée par des locataires.

L'ordre de la séance

On suit un ordre fixe, qui limite les allers-retours :

1. Les logements vacants d'abord : ils ne demandent aucune préparation et servent à établir les cadrages types.
2. Les logements occupés par ordre de disponibilité : ceux dont le locataire est présent ou a donné sa permission.
3. Les aires communes : entrée, corridors, buanderie, rangements, stationnement.
4. L'extérieur à la fin : façade, côtés, cour, toiture si accessible, à la meilleure lumière.

On peut inverser l'ordre selon l'orientation du bâtiment : si la façade est la mieux éclairée en fin de journée, on photographie les intérieurs avant et la façade en dernier.

Un logement, une série courte et constante

Pour 6 à 12 logements, la clé est la cohérence. Chaque logement reçoit le même type de série : entrée ou séjour, cuisine, chambre, salle de bain, et un plan large qui montre la circulation. L'investisseur compare les unités entre elles ; si une unité a douze photos et une autre trois, la comparaison est impossible.

À titre de repère, la grille d'un logement de taille condo est de 175 $ pour 25 photos, et le plan 2D se commande de 50 $ à 150 $ selon la taille. Pour un immeuble, on adapte la série à ce que l'acheteur veut vraiment voir, sans photographier chaque rangement comme on le ferait pour une maison.

Les logements occupés : ce qu'on peut et ne peut pas montrer

Dans un logement occupé, le locataire garde son intimité. On photographie les pièces rangées, sans objets de valeur visibles, sans papiers, sans écrans allumés avec du contenu personnel, sans enfants ni animaux au cadre. Si un locataire préfère ne pas faire photographier son logement, on le respecte : on photographie une unité semblable (même plan, étage différent) et on le précise dans la fiche.

Aucune adresse ni aucun nom de locataire ne doit apparaître sur les images.

Les aires communes et l'extérieur

Pour un investisseur, les aires communes sont des indices de l'entretien général : entrée, escalier, corridors, salle des compteurs, buanderie, rangements, stationnement. Elles se photographient vite, à la lumière du jour, en vérifiant que les corridors ne sont pas encombrés. L'extérieur compte autant : façade, côtés, cour arrière, stationnement, ruelle. L'extérieur seul se commande à 85 $, et une série de 10 photos aériennes au drone ajoute 110 $ et montre la toiture, l'emplacement et les stationnements d'un coup.

Notre article sur l'immeuble à revenus de 5 logements et plus détaille ce que l'investisseur veut voir ; celui sur le plan 2D d'un plex explique pourquoi un plan par logement aide au calcul des superficies.

Regrouper pour économiser

Si plusieurs immeubles se trouvent dans le même secteur, on peut regrouper les séances dans la même journée : le déplacement se partage, et l'horaire se remplit. Notre article sur la réservation de plusieurs propriétés le même jour explique le principe.

Ce qui peut mal tourner, et comment l'éviter

• Un locataire absent sans clé laissée : confirmer la veille par message, et prévoir un contact pour l'accès.
• Un logement en désordre : demander un rangement léger, et prévoir une note si certaines pièces ne seront pas photographiées.
• Une panne d'électricité ou de chauffage : vérifier que le courant est en marche dans les unités vacantes.
• Un manque de temps : prévoir une marge, ou une deuxième plage horaire pour les unités restantes.

En résumé

Pour un immeuble de 6 à 12 logements, préparez un tableau des unités, avisez les locataires 24 heures à l'avance, suivez un ordre fixe (vacants, occupés, aires communes, extérieur) et gardez la même série d'images pour chaque logement. Ajoutez le drone pour l'emplacement et les stationnements, et un plan 2D par logement si l'investisseur calcule dessus.

Un immeuble à photographier ? Décrivez-le dans l'estimateur en ligne et indiquez le nombre de logements occupés dans les notes.

Dimension 360 — services

Photographie immobilière · Photo et vidéo par drone · Vidéo immobilière · Plan d'étage 2D

Tous les articles du blogue · Dimension 360 : photo, vidéo et drone immobiliers