Blogue · 27 septembre 2026 · 3 min de lecture
Le plan 2D d'un plex : un plan par logement, les superficies locatives et ce que l'investisseur calcule dessus
Sur un plex, le plan 2D se fait logement par logement : superficie de chaque unité, configuration, entrées, sous-sol et son potentiel. Ce que l'investisseur calcule dessus, la mesure avec les locataires et le prix par logement.
Un plex se vend sur des chiffres : les loyers, les dépenses, le rendement. Et derrière les loyers, il y a une question que l'annonce esquive : quelle est la superficie de chaque logement ? Un 5 ½ de 900 pi² et un 5 ½ de 1 100 pi² ne se louent pas au même prix, et un investisseur qui compare des plex veut le loyer au pied carré. Le plan 2D d'un plex se fait logement par logement, et il donne cette réponse. Voici ce qu'il montre, comment on le mesure avec les locataires, et ce que l'investisseur calcule dessus.
Un plan par logement
Chaque logement a son plan : configuration (les pièces en enfilade, la cuisine à l'arrière, les chambres doubles), dimensions de chaque pièce, superficie habitable mesurée, entrée (avant, arrière, les deux), balcon ou terrasse. Sur un triplex, trois plans ; sur un quadruplex, quatre, plus le sous-sol. Ils sont livrés séparément (un par logement pour Centris) et assemblés (l'immeuble entier, niveau par niveau, en PDF).
Le sous-sol : le potentiel
Le sous-sol d'un plex est souvent la question à 100 000 $ : peut-il devenir un logement ? Le plan 2D mesure sa superficie, sa hauteur libre (indiquée), ses accès, les fenêtres, la position de la salle mécanique. Il ne dit pas si la conversion est permise (c'est l'arrondissement qui le dit), mais il donne à l'investisseur ce qu'il faut pour poser la question. Un sous-sol de 1 000 pi² avec 7 pieds 6 pouces de hauteur et une entrée indépendante se lit sur le plan.
Ce que l'investisseur calcule dessus
- Le loyer au pied carré de chaque logement, comparé au marché du quartier : un logement sous-loué se voit.
- Le potentiel de reconfiguration : un 4 ½ qui pourrait devenir un 5 ½ en fermant l'aire ouverte, ou l'inverse.
- La conversion du sous-sol en logement supplémentaire, et son revenu.
- La superficie totale de l'immeuble, pour le prix au pied carré et les comparables.
- La proportion du logement du propriétaire dans l'immeuble, pour le financement d'un propriétaire-occupant.
La mesure avec les locataires
Le plan se mesure pendant la séance photo, logement par logement, avec le préavis de 24 heures prévu par la loi et un passage entre 9 h et 21 h. Dix minutes par logement avec un télémètre laser, sans déplacer les meubles ni ouvrir les garde-robes. Un locataire qui refuse l'accès empêche le plan de son logement ; on le dit au courtier, et le plan indique « logement non mesuré ». On décrit la marche à suivre dans notre article sur les propriétés occupées.
Le plan et la galerie
Le plan 2D d'un plex complète la galerie, qu'on décrit dans notre guide du plex, et la vue aérienne, dont on parle dans notre article sur le drone et le plex. Photos, drone et plans ensemble répondent aux questions de l'investisseur sans visite : l'état, la toiture, la cour, et les superficies.
Ce que le plan ne montre pas
Le plan 2D n'a pas de valeur légale : les superficies sont mesurées sur place avec une tolérance, et elles ne remplacent pas un certificat de localisation ni les superficies d'une déclaration de copropriété divise, si le plex en fait l'objet. Il sert à comprendre, comparer et calculer.
Le prix
Le plan 2D d'un plex se facture par logement, au tarif du plan 2D selon la taille du logement (50 $ pour un logement de la taille d'un condo, 100 $ pour un grand logement), avec le forfait multi-logements pour les photos (175 $ pour le premier logement et 110 $ par logement additionnel). L'estimateur en ligne donne le montant exact selon le nombre de logements.
En résumé
Le plan 2D d'un plex se fait logement par logement : configuration, dimensions, superficie mesurée, entrées, balcon, et le sous-sol avec son potentiel. L'investisseur y calcule le loyer au pied carré, la reconfiguration et la conversion. Mesuré pendant la séance, avec les préavis aux locataires, livré séparément et assemblé.
Un plex à photographier ? L'estimateur en ligne donne le prix exact selon le nombre de logements ; ajoutez le plan 2D par logement.
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