Blogue · 26 septembre 2026 · 4 min de lecture
Photos immobilières et droits d'auteur au Québec : à qui appartiennent les images de votre inscription ?
Qui possède les photos d'une inscription : le courtier, le vendeur ou le photographe ? Ce que dit la Loi sur le droit d'auteur au Canada, ce que couvre la licence, et les usages à éviter.
Une inscription se vend. Six mois plus tard, un autre courtier remet la même propriété en marché et réutilise les photos. Ou le vendeur les publie sur Airbnb. Ou une entreprise de rénovation les affiche dans son portfolio. Chacun pense que les photos lui appartiennent. Aucun n'a raison.
Voici ce que dit la loi canadienne, ce que couvre concrètement la licence que vous obtenez en commandant une séance, et les usages qui posent problème.
Ce que dit la loi
Au Canada, la Loi sur le droit d'auteur est claire depuis 2012 : le photographe est le premier titulaire du droit d'auteur sur les photos qu'il prend, y compris lorsqu'elles sont commandées et payées. Avant 2012, une photo commandée appartenait au client ; ce n'est plus le cas. Cette règle s'applique au Québec comme partout au pays, la loi étant fédérale.
Conséquence directe : payer une séance photo n'achète pas les photos. Ça achète une licence d'utilisation, c'est-à-dire le droit de les utiliser dans un cadre défini. C'est exactement le même principe que pour une police de caractères, une musique ou une photo de banque d'images.
Ce n'est pas une particularité de Dimension 360 : c'est le fonctionnement de tous les photographes professionnels, et c'est ce que prévoient les conditions de service de la plupart des studios. Les nôtres sont publiques : conditions générales.
Ce que couvre la licence d'une séance immobilière
Quand un courtier commande une séance pour une inscription, la licence couvre l'usage évident : la mise en marché de cette propriété, par ce courtier, pendant la durée du mandat. Concrètement :
- Centris, Realtor.ca, DuProprio et les autres portails
- Le site web du courtier et de son agence
- Les réseaux sociaux du courtier (publications, reels, publicités)
- Les fiches imprimées, les pancartes, les envois postaux
- Les présentations aux acheteurs
Tout ce qui sert à vendre cette propriété, pendant qu'elle est à vendre par vous, est couvert. Vous n'avez rien à demander.
Ce qui n'est pas couvert automatiquement
La réutilisation par un autre courtier. Si le mandat expire et qu'un autre courtier prend l'inscription, il ne peut pas réutiliser vos photos. Elles ont été licenciées à vous, pour votre mandat. Il doit commander sa propre séance, ou obtenir une licence du photographe. C'est le cas le plus fréquent de litige, et il se règle simplement : le nouveau courtier nous contacte, et une licence de réutilisation lui est proposée.
L'usage par le vendeur après la vente. Le vendeur n'est pas le client de la séance : le courtier l'est. Un vendeur qui veut utiliser les photos pour une location, un site personnel ou une réclamation d'assurance a besoin d'une licence, généralement accordée sans difficulté sur demande.
L'usage commercial par un tiers. Un entrepreneur en rénovation, un designer, un fabricant de cuisines ou un magazine qui veut montrer la propriété doit obtenir une licence. Ce sont des usages commerciaux qui n'ont rien à voir avec la vente.
La modification substantielle. Recadrer une photo pour un format Instagram est normal. Retirer le filigrane d'un autre studio, ajouter des éléments, ou modifier la propriété (effacer un poteau, ajouter une piscine) touche à l'intégrité de l'œuvre et, sur une annonce, à la fausse représentation. On traite cette question dans notre article sur la retouche IA.
Ce que le photographe peut faire de vos photos
La contrepartie de la licence, c'est que le photographe conserve le droit d'utiliser ses images pour promouvoir son propre travail : portfolio, site web, réseaux sociaux, concours. C'est l'usage prévu par nos conditions, et il exclut toujours l'adresse et le nom du vendeur.
Un vendeur qui souhaite que sa propriété n'apparaisse dans aucun portfolio peut le demander à la réservation ; c'est respecté systématiquement, et c'est fréquent sur les propriétés de prestige.
Le cas du courtier qui change d'agence
Vos photos vous suivent. La licence est accordée au courtier, pas à l'agence. Si vous changez de bannière, vos inscriptions passées restent utilisables dans votre portfolio personnel de courtier (« mes ventes »), à condition que ce soit bien vous qui ayez commandé la séance.
Le cas des photos « vendu »
Publier la photo d'une propriété vendue avec la mention « Vendu en 9 jours » est un usage promotionnel du courtier, couvert par la licence. Publier la même photo avec le prix de vente exact demande l'accord du vendeur, pour des raisons de confidentialité et non de droit d'auteur.
Pourquoi ce système protège aussi le courtier
Le courtier bénéficie de ce cadre autant que le photographe. Si les photos appartenaient à la propriété, n'importe quel courtier concurrent pourrait les réutiliser à l'expiration de votre mandat, avec l'argument que « elles vont avec la maison ». La licence personnelle empêche exactement ça : votre investissement en images reste le vôtre, et le courtier suivant doit faire le sien.
En pratique
- Vous commandez une séance : vous pouvez utiliser les photos pour vendre la propriété, partout, pendant votre mandat, sans rien demander.
- Un autre courtier reprend l'inscription : il commande sa propre séance ou obtient une licence.
- Le vendeur ou un tiers veut les photos : il demande une licence, généralement accordée.
- Vous voulez modifier une photo au-delà du recadrage : demandez avant.
- Vous ne voulez pas que la propriété figure dans un portfolio : dites-le à la réservation.
Ces règles sont détaillées dans nos conditions générales. Cet article décrit le cadre général de la loi canadienne et nos pratiques ; il ne remplace pas un avis juridique pour une situation particulière.
Une séance à réserver ? L'estimateur en ligne donne le prix exact, licence d'utilisation comprise.
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